Concepto de Vicios ocultos
Derecho Civil
El Vicios ocultos es: Es fundamental en este tipo de situaciones tener claro qué se debe entender por vicio, entendiendo como tal aquellos defectos o imperfecciones de la cosa que determinen su inutilidad total o parcial, de modo que el objeto no pueda ser destinado al fin que le es propio, circunscribiendo el concepto de vicio al plano funcional. Así lo entiende, entre otras, la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 1996.
Por otra parte, la adjetivación del vicio como oculto supondrá la posibilidad de entender que se ha producido un error en el comprador respecto del bien a la hora de contratar. Esta circunstancia debe analizarse desde la perspectiva del comprador, más concretamente de los conocimientos es este posea sobre una determinada materia, lo que podrá determinar si pudo tener conocimiento de los vicios o no, lo que la doctrina científico-jurídica viene denominando (comprador-perito).
Fernando Castellanos, abogado y fundador de Castellanos y Asociados
Teniendo en cuenta el plazo de 6 meses del que se dispone para acudir a los Tribunales para reclamar vicios ocultos, vemos que muchas veces a las personas se les pasa el plazo y, por tanto, nos encontramos en la obligación de buscar otras vías para entablar la demanda.
Podemos entonces fijarnos en los motivos generales del contrato de compraventa. Por ejemplo, existe la posibilidad de ejecutar la acción de resolución de contrato por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes (Articulo 1124 del Código Civil) entre otras acciones.
Guillermo Pérez Gómez, socio fundador de Larson & Co Abogados
Es muy importante con la compra de un bien inmueble revisar e inspeccionar el mismo. Antes de iniciar una compra de un bien que tal vez vaya a hipotecarte para toda la vida es imprescindible solicitar un informe técnico que garantice que el inmueble tanto en su exterior como en su interior está correcto.
No solo se debe inspeccionar la fachada de una vivienda o edificio sino internamente estudiar la estructura del edificio y si la misma no tiene aluminosis o cualquier otra anomalía. Revisar el sistema de tuberias y otras instalaciones del edificio es muy importante para no entrar posteriormente en disputas con el vendedor de futuras derramas no previstas. También el disponer de la inspección técnica del edificio ayuda bastante a valorar si comprar o no un inmueble en un edificio.
José Manuel Sierra, socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones
En relación a las reclamaciones sobre vicios ocultos, hasta hace poco parecía que estaban relacionados con viviendas de nueva construcción, sin embargo de un tiempo a esta parte se han incrementado de manera significativa las relacionadas con viviendas de segunda mano o alquiladas. Imprescindible en estos casos es ser consciente del plazo que se tiene para reclamar estos defectos, ya que únicamente es de seis meses.
Para poder reclamar estos defectos, se debe presentar dicha reclamación con celeridad, en un plazo de seis meses desde la fecha de la entrega de la vivienda.
Lo primero es comunicar de manera oficial, mediante burofax o similar, al vendedor los defectos existentes. Si no se recibe respuesta por parte del vendedor, el burofax no interrumpe el plazo de reclamación, por lo que se debe presentar una demanda judicial antes de esos seis meses indicados.
Kenari Orbe, abogado especialista en derecho inmobiliario
